Arrendar a sua moradia ou apartamento no Algarve a turistas é uma das formas mais comuns de tornar a propriedade autofinanciada. É também uma das mais reguladas.

Para o fazer legalmente no Airbnb, Booking, Vrbo ou em qualquer outra plataforma, precisa de uma licença de Alojamento Local Algarve que nenhum proprietário pode dispensar.

Este guia explica quem se qualifica, como funciona o registo, o que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024, onde se aplicam as áreas de contenção municipais, como o rendimento é tributado e as obrigações operacionais que mantêm o registo ativo.

Se ainda está a avaliar o modelo de exploração, leia antes o artigo sobre arrendamento de curta vs. longa duração.

O que é o Alojamento Local e quem precisa

O AL é o regime jurídico aplicável a qualquer imóvel oferecido para alojamento temporário remunerado a turistas, definido pelo Decreto-Lei n.º 128/2014 e alterado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024.

Se aluga o seu imóvel no Algarve à noite, à semana ou por qualquer período inferior a 30 dias, está abrangido pelo AL. O arrendamento habitacional de longa duração é um regime distinto e não exige este registo.

A lei prevê quatro modalidades:

• Moradia – habitação autónoma para arrendamento de curta duração

• Apartamento – fração autónoma em edifício

• Estabelecimento de hospedagem – hostel ou alojamento com serviços

• Quartos – até três quartos na habitação do proprietário

Moradias e apartamentos estão limitados a nove quartos e trinta utentes.

Como registar: RNAL, câmara e o prazo de 60 dias

O registo é feito no Balcão Único Eletrónico do Empreendedor (BUE), em eportugal.gov.pt. Trata-se de uma comunicação prévia dirigida ao presidente da câmara municipal onde se localiza o imóvel.

Apresenta-se a caderneta predial, a licença de utilização, identificação, número de contribuinte (NIF) e autorização do proprietário, quando aplicável.

Depois de submetido, a câmara tem 60 dias para se opor. Em municípios com áreas de contenção aprovadas, o prazo alarga para 90 dias.

Se não houver decisão de rejeição nesse período, aplica-se o deferimento tácito e o Turismo de Portugal emite o número de RNAL, no formato XXXXX/AL. Esse número tem de constar em todas as plataformas online e na placa identificativa obrigatória à entrada do imóvel.

O que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024

A reforma de 2024 reverteu a maior parte das medidas restritivas introduzidas pela Lei do Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). Desde 1 de novembro de 2024:

• Os registos deixaram de caducar ao fim de cinco anos. Mantêm-se válidos por tempo indeterminado, salvo cancelamento.

• As licenças voltaram a ser transmissíveis com a venda ou sucessão do imóvel, exceto em áreas de contenção, onde o município pode impor condições.

• O congelamento de novos registos em apartamentos foi levantado a nível nacional.

• As assembleias de condomínio deixaram de poder cancelar registos por iniciativa própria. Podem deliberar oposição por mais de 50 por cento da permilagem, alegando perturbação documentada, cabendo a decisão final ao município.

• A CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o AL) e o limite sazonal de 120 dias foram revogados.

• O seguro de responsabilidade civil foi reforçado. A cobertura mínima é de €75.000 e tem de manter-se ativa. O RNAL passou a apresentar a data de validade da apólice e a sua caducidade implica suspensão automática.

Para o quadro geral de conformidade (escritura, NIF, mais-valias, IMI, IMT, Imposto do Selo), consulte o nosso espaço de orientação jurídica e fiscal.

Municípios do Algarve e áreas de contenção

O Algarve concentra o maior número de AL do país. No final de 2025, Albufeira lidera com cerca de 9.967 estabelecimentos, seguida de Loulé com 6.871 e Lagoa com 3.747. Ao abrigo do DL 76/2024, cada município define as suas próprias regras para áreas de contenção e para as novas áreas de crescimento sustentável.

Panorama útil antes de comprar ou registar:

• Lagoa é o caso mais avançado. O Edital n.º 117/2025 abriu consulta pública ao Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local, ao abrigo do DL 76/2024.

• Albufeira já anunciou a intenção de criar áreas de contenção, mas ainda não aprovou mapa definitivo à data deste artigo.

• Loulé tem aplicado uma abordagem setorial em zonas saturadas, como o centro histórico e parte de Vilamoura.

• Concelhos do interior e do Algarve oriental (Tavira, São Brás de Alportel, Castro Marim) permanecem amplamente abertos.

Confirme sempre o regulamento municipal em vigor antes de assinar a escritura. Um imóvel hoje livre pode amanhã ficar dentro de uma futura área de contenção.

Tributação: regime simplificado e o peso da morada

A maioria dos titulares pessoa singular tributa o rendimento de AL na categoria B do IRS, regime simplificado, desde que o volume bruto anual não ultrapasse €200.000.

O rendimento tributável apura-se aplicando um coeficiente ao rendimento bruto:

• 0,35 para moradias e apartamentos fora de áreas de contenção

• 0,50 para os mesmos imóveis dentro de áreas de contenção

A morada pode, assim, alterar a fatura fiscal efetiva em dezenas de pontos percentuais.

O regime simplificado exige ainda comprovar 15 por cento do rendimento bruto em despesas dedutíveis (amortizações, IMI, condomínio, manutenção, comissões de plataformas, contabilidade). O IVA aplica-se à taxa de 6 por cento no serviço de alojamento.

A operação através de sociedade (Lda.) só costuma compensar acima de €200.000 de faturação, com IRC e contabilidade organizada. A estrutura certa depende do volume, do horizonte de detenção e da estratégia de saída, e deve ser definida com um contabilista certificado antes do registo.

Obrigações operacionais que mantêm o registo ativo

Mesmo com RNAL limpo, as obrigações correntes não são triviais:

• Placa identificativa obrigatória à entrada

• Seguro de responsabilidade civil ativo, mínimo €75.000

• Livro de Reclamações físico e eletrónico

• Extintor e manta ignífuga na cozinha, caixa de primeiros socorros, contactos de emergência em português e inglês, no mínimo

• Regulamento interno afixado no imóvel

• Comunicação de hóspedes ao SEF/AIMA via portal SIBA em três dias úteis

• Emissão de fatura eletrónica certificada e cumprimento das obrigações de IRS categoria B

As coimas para exploração sem registo vão de €4.500 a €40.000 por infração para pessoas coletivas. As plataformas terão de remover anúncios sem RNAL verificável quando o Regulamento (UE) 2024/1028 entrar em plena aplicação durante 2026.

Perguntas frequentes

Preciso de licença de AL para arrendar no Airbnb no Algarve?

Sim. Qualquer estadia remunerada inferior a 30 dias exige RNAL ativo. O Airbnb verifica o número no anúncio.

Um proprietário estrangeiro pode submeter diretamente?

Sim, desde que tenha NIF português e acesso ao portal BUE. Geralmente o pedido é delegado num advogado ou contabilista.

A licença de AL continua ligada ao proprietário após a venda?

Desde o DL 76/2024, a licença acompanha o imóvel em caso de venda ou herança, salvo disposição em contrário no regulamento municipal de contenção.

O condomínio pode bloquear o meu AL?

Não por iniciativa unilateral. A assembleia pode opor-se com voto superior a 50 por cento da permilagem, alegando perturbação comprovada, mas a decisão final cabe à câmara municipal.

E se o meu seguro caducar?

O RNAL é suspenso automaticamente e pode ser cancelado. Reativar a apólice e atualizar a informação no sistema é a única forma de regularizar.

Onde entra a ICON Property

Para compradores que ponderam o arrendamento de curta duração no caso de investimento, a licença de AL raramente decide a compra no primeiro dia, mas decide quase sempre a rentabilidade ao quinto ano.

Escolher o município certo, o edifício certo e a tipologia certa, com visibilidade total das regras de contenção locais, é o que separa um imóvel que se financia sozinho de outro que estagna.

A ICON Property acompanha proprietários e investidores em Albufeira, Loulé, Lagoa, no Triângulo Dourado e no Algarve oriental.

Articulamos cada briefing com uma propriedade que cumpre o quadro atual e a estratégia futura, e ligamos os clientes a advogados, contabilistas e operadores de AL licenciados que asseguram a conformidade.

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